物业去留：继续聘用、解聘另选与交接流程说明
用不用这家物业的三种情形、业主大会表决规则、解聘通知与新旧物业交接注意事项。
盛尼物业自 2023 年 1 月 1 日起在悬珠花园提供服务。它是怎么进驻的、合同到哪天为止，物业从来没有说明，合同文本也从未向业主公示，还自作主张“续聘”。用不用这家物业，可能出现以下三种情形，业委会整理了相应的法律依据和工作流程，供业主参考。
物业自行“续聘”算数吗？
《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；第九百四十七条规定，续聘须由业主依法共同决定后续订合同。物业公司自己决定“续聘”，不能代替业主的决定。业主还有权查阅物业服务合同（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条），物业拒不公开的，可以向街道、住建部门反映，必要时依法起诉。
先厘清一个概念：业委会和物业公司是两个不同的主体
业主委员会由全体业主选举产生，代表业主执行业主大会决定、监督物业服务；物业公司是业主通过业主大会选聘、用物业费购买服务的企业。两者是“委托方代表”与“服务方”的关系——业委会不隶属于物业，也不替物业办事；用不用这家物业，由全体业主投票决定。
情形一：业主决定继续聘用
- 依据《民法典》第九百四十七条，业主依法共同决定续聘后，由业委会代表业主与物业签订合同，合同全文向全体业主公示；
- 签订合同时，业委会将把进驻以来考核暴露的问题写入合同：服务标准量化、考核与物业费挂钩、公共收益按时移交及违约责任、停车收费系统数据向业委会开放等。
情形二：业主决定解聘、另行选聘
- 业主大会表决： 依据《民法典》第二百七十八条，须专有部分面积和人数均达 2/3 以上的业主参与表决，并经参与表决的面积和人数均过半数同意；
- 书面通知解聘： 依据第九百四十六条，业主依法共同决定解聘的，可以解除物业服务合同，应当提前六十日书面通知物业（合同另有约定的除外）；
- 选聘新物业： 可采用公开招标、邀请招标或协议方式，招标文件、评标结果向全体业主公示；
- 交接： 依据《民法典》第九百四十九条，原物业应在约定或合理期限内退出，交还物业服务用房、相关设施和物业服务所必需的资料（图纸、设备档案、维保记录、业主资料等），并如实告知物业使用和管理状况；拒不退出或拒不移交的，不得请求业主支付合同终止后的物业费；
- 过渡期： 依据第九百五十条，新物业接管前，原物业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
情形三：业主没有作出决定
依据《民法典》第九百四十八条，业主没有依法作出续聘或另聘决定、物业继续提供服务的，服务期限为不定期；任何一方都可以随时解除，但应提前六十日书面通知对方。盛尼物业从未公布合同期限，业主依法作出解聘决定后，按上述程序书面通知即可。
最常见的“卡点”：参与表决人数不够
无论继续聘用还是另行选聘，都必须达到“双三分之二”的参与门槛。许多小区更换物业失败，不是因为同意的人少，而是参与投票的人不够。业主大会表决时，请务必参与投票。
交接清单（业委会将逐项核对）
| 类别 | 内容 |
|---|---|
| 房屋与场地 | 物业服务用房、消防控制室、监控室、设备机房钥匙 |
| 设施设备 | 电梯、消防、监控、门禁、道闸、水泵等设备清单与运行状况 |
| 技术资料 | 竣工图、管线图、设备说明书、维保合同与维保记录 |
| 业主资料 | 业主及车辆登记信息（依法交接，严格保密） |
| 财务资料 | 代收公共收益明细、预收物业费、押金及保证金清单 |
| 系统数据 | 道闸停车收费系统、门禁系统的账号与完整数据 |