《住宅专项维修资金管理办法》要点

一、什么是住宅专项维修资金

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于业主所有，不得挪作他用。

• 共用部位： 如住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
• 共用设施设备： 如电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施等。

二、不能用维修资金支付的费用

• 依法应当由建设单位或者施工单位承担的保修期内维修费用；
• 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修费用；
• 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
• 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

也就是说：路灯、车库照明等日常小修，属于物业费已经包含的日常维修养护范围，物业公司不能推给维修资金。

三、使用程序（一般情况）

1. 物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案（含项目、预算、施工单位、分摊范围等）；
2. 业主依照《民法典》第二百七十八条共同决定：专有部分面积和人数均占 2/3 以上的业主参与表决，参与表决的面积和人数均过半数同意；
3. 向维修资金管理部门申请列支，经审核后划转；
4. 工程完工验收后，使用情况向业主公示。

四、紧急情况

《民法典》第二百八十一条规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。实践中，屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、消防设施出现功能障碍等，一般可按紧急程序申请，具体以当地主管部门规定为准。

五、本小区情况

3 栋、17 栋电梯故障频发。业委会已要求物业公司出具电梯安全评估报告；如评估认定需要大修或更换部件，将依法启动维修资金使用程序并提交业主大会表决。属于日常维保范围的，仍由物业公司按合同负责。